マンションの耐用年数は何年?寿命を過ぎたら物件はどうなるのか解説

マンションの耐用年数とは

耐用年数は資産が利用できる年数のこと

耐用年数とは、国税庁によって定められた「資産価値が0になるまでの年数」を指す言葉です。そのため、耐用年数が過ぎると住めなくなったり、建て替えたりする必要があるというわけではありません。

あくまで、年数に応じて劣化し価値が減少していくことを可視化した指標として定められたものを指します。

減価償却費は対応年数に応じて決まる

マンションなどの固定資産に応じて、経費を支払う必要がありますが、これを減価償却費といいます。

例えば、耐用年数が5年の固定資産であれば5年間かけて減価償却を行っていくということです。

マンションの耐用年数は47年

 

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。例えば、鉄筋コンクリート造の新築マンションを4,700万円で購入した場合、1年ごとにマンションの資産価値は100万円ずつ下がっていき、47年後には物件の資産価値は0になります。

耐用年数を過ぎるとマンションに住めなくなるわけではありませんが、耐震性の担保やメンテナンスを行っていなければ、47年を過ぎる前に取り壊しや建て替えとなる可能性もあります。

法定耐用年数を過ぎた物件の融資は厳しい

マンションの耐用年数である47年を超えた場合、物件としての資産価値は0に等しいので、住宅ローンなどの融資を組むことは困難です。

どうしても耐用年数を超えた物件の住宅ローンを組みたいなら、耐用年数以外を融資返済の基準としている金融機関を探すと、融資を受けられる可能性があります。

耐用年数がマンションの寿命ではない

マンションの耐用年数は、法律によって47年と決められていますが、耐用年数を超えても物件に住み続けることができます。耐用年数はあくまで、固定資産の価値がいつなくなるのかを示した年数であり、物件の老朽化を示す年数ではありません。

マンションの寿命は、物件に使われている鉄骨の老朽化や、排水管や排水タンクの劣化、耐震性などによって変動します。定期的なメンテナンスをしていれば、耐用年数である47年よりも長く住むことが可能です。

マンションの平均寿命

鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年です。マンションの寿命は、法律で定められている訳ではないため、リフォームやメンテナンスを行い、物件の構造に問題がなければ、築100年でも住み続けることができます。

しかし、築年数に比例して物件の資産価値は下落し、空室率も高くなるので、築70年を超えるマンションはほとんどありません。

マンションの設備を整えると空室改善ができる

築年数が経過したマンションは空室率の高さが課題となりますが、入居者に人気のマンション設備を導入することで、空室率を改善することができます。例えば、高速インターネット付き物件や、スマートロックは、導入が簡単で入居者に需要の高い設備なので、コスパがいいと言えます。

人気設備を追加することで、賃料を下げなくても他のマンションとの差別化を図ることが可能です。建て替えコストはかけたくないけれど、空室率は改善したいという方は、人気設備の導入から検討してみましょう。

マンションの寿命は最長150年

マンションの寿命は、適切なリフォームやメンテナンスを繰り返せば、最長で150年まで伸ばすことができます。

戦後の建築資材は、20年〜30年で劣化する木造やレンガ造が中心でしたが、今では頑丈な鉄筋コンクリート造が登場しているので、耐用年数が過ぎても物件に住み続けることが可能です。

日本で最も古いレトロマンション

日本で最も古いマンションは、2016年に解体された築63年の宮益坂ビルディングです。日本のマンションの歴史は浅く、日本で初めてマンションが建ったのは1956年の頃なので、海外のように築100年を超えるレトロマンションはまだありません。

今では鉄筋コンクリートの性能も上がり、メンテナンスをすればマンションの寿命を築150年まで延ばすことができるようになったため、今後は資産価値の高いヴィンテージマンションが増えていく見込みです。

タワーマンションの寿命が短い理由

タワーマンションは、物件の構造上メンテナンスをすれば100年以上住むことができますが、築30年〜40年で建て替えが行われるのが一般的です。タワーマンションの寿命が短いのは、住民から徴収すべき修繕積立費が足りず、マンションのメンテナンスができずに、そのまま老朽化してしまうのが要因です。

実際、国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によれば、20階建て以上のマンションで必要な修繕費を回収できている物件は、全体の2割しかありません。しかも築年数が経つごとに修繕費は高額になっていくので、修繕費を徴収するより立て替えた方が安いと判断され、タワーマンションの寿命は短くなっています。

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マンションの寿命を決めるポイント

耐震基準

マンションの寿命を迎える理由のひとつとして挙げられるのが、耐震基準です。1981年6月1日以前に施行された建物は、旧耐震基準に沿って作られているので、震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しないことが建築の基準となっています。

しかし、現在の耐震基準では、震度6強〜7の大規模地震でも倒壊しないことが基準となっているので、古い物件は現在の耐震基準を満たしていません。また、耐震基準を満たしていない物件は、買い手がつきにくいため、マンションの取り壊しが増えています。

メンテナンスの問題

マンションの寿命は、定期的なメンテナンスができているかによって変わります。マンションの修繕には、配管設備の老朽化や外壁工事など、大規模修繕の必要があるため、入居者から積立修繕費を徴収するのが一般的ですが、マンションによっては管理組合の体制が整っておらず、修繕費が確保できていないケースがあります。

修繕費が足りないマンションでは、大規模メンテナンスの修繕費を回収できないため、物件はどんどん劣化していき、耐用年数の47年以下でもマンションの寿命がきて住めなくなる場合があります。

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コンクリートの強度

マンションの寿命は、物件の外壁に使われるコンクリートの強度によっても変動します。質の悪いコンクリートが使われていると、新築の時にはなんともなくとも、20年〜30年経ったときに外壁のひび割れが目立ち、修繕費が高くなってしまいます。

現在では、100年コンクリートと呼ばれる一度施工したら100年外壁修繕が必要ないコンクリートが登場しています。自身のマンションに使われているコンクリートが何年保つのか気になる方は、マンションの設計図書を確認してみるのがおすすめです。

立地条件

マンションの寿命は、物件の立地条件に左右されます。例えば、日当たりの悪い物件ではカビが生えやすく、海に近い物件では塩害による配管の腐食によってマンションの寿命が短くなってしまいます。

さらに、都市開発の影響による立ち退きによりマンションを撤去しなければならないなど、マンションの寿命は物件の問題だけでなく、周辺環境によって変わります。

マンションの寿命が過ぎたらどうする？

ディベロッパーへ売却する

マンションの寿命を迎えた物件は、デベロッパーに物件ごと売却し、住民全員で売却額を分け合うという方法があります。

しかし、デベロッパーへ物件を売却する場合、建物の解体費用が売却額から差し引かれるので、一人あたりの金額は大きくありません。そのため、住民の反対意見が多く実行されないこともあります。

ディベロッパーとは

ディベロッパーとは、地域開発を進める不動産業のことです。そのためマンションをデベロッパーへ売却した場合、新築マンションの建設を中心に都市開発を進めていきます。例えばタワーマンションを建設したり、マンション群を設立して周辺にスーパーや病院を計策するのもディベロッパーの仕事です。

現在のマンションの規模が100戸を超える大規模マンションであれば、財閥系や電鉄系の老舗デベロッパーの方が実績が多く、中小規模のマンションであれば独立系のデベロッパーに売却するのがおすすめです。

解体したうえで土地を売却する

マンションに住んでいる住民に全員退去してもらい、解体してから売却する方法もあります。しかし、この方法も、売却費用から解体費用が差し引かれるので、大した額にはなりません。

また、入居者に強制的に引っ越しをしてもらわなければならないため、入居者にとってもオーナーにとっても負担が大きくなります。

居住者負担で建て替える

マンションの寿命が来たら、入居者負担でマンションを建て替えるという方法もあります。

しかし、建て替えには一戸あたり1,000万円以上の費用がかかる上に、住民の5分の4以上の賛成意見が必要なため、入居者負担で建て替えが起きるのはレアケースです。

居住者負担0円で建て替える方法

マンションの立地がいい場合、入居者負担0円で物件を建て替えられる可能性があります。建て替えにより今よりも戸数を増やすことができれば、増やした戸数を販売して、売却額によって入居者の負担となる建て替え費用をペイすることが可能です。

1戸あたりの建て替え費用は約1000万円と言われていますが、戸数が増えるほど、入居者の建て替え負担は少なくなり、場合によっては仮住まいの引越し費用を捻出することもできます。

そのまま住み続ける

マンションの寿命がきても、何もせずそのまま住み続けるというのもひとつの手段です。新築マンションが寿命となるまで住み続けている入居者のほとんどは、高齢者のため、建て替えによって新たに30年〜40年の長期ローンを組むのが困難な方もいます。

修繕費もなくメンテナンスができないマンションは、老朽化が進み、物件の空室率も高くなってしまいます。管理維持ができないけれど、取り壊しができない物件は、所謂「限界マンション」と呼ばれ、治安悪化も懸念されるため、マンションの寿命が来る前に、売却か取り壊しをするべきです。

耐用年数を超える前にマンションを売却すべき

物件の資産価値が下がり続ける

鉄筋コンクリート造のマンションは、耐用年数である47年を超えると、物件の資産価値は0になります。

耐用年数を超えた物件は、売却しても買い手がつきにくくなるので、手放すのであれば、耐用年数を超える前にマンションを売却するべきです。

マンションの資産価値を調べる方法

マンションの資産価値を調べたい方は、不動産会社に査定を依頼し、売却価格を把握する方法があります。

不動産会社によって売却額が異なるので、不動産の一括見積もりサービスを使って複数社の売却額を比較するのがおすすめです。

住み続けると修繕コストが高くなる

耐用年数が迫ってきたマンションでは、外壁や配管の修繕が必要となるため、住み続けると修繕コストも値上がりしています。一般的に、築浅物件の月間修繕費は6,000円ですが、築年数が経った物件では修繕費が1万円以上になることも珍しいことではありません。

また、空室率の高いマンションでは一人当たりの修繕コストはさらに高額化するため、修繕費の負担が大きくなる前にマンションを売却した方が賢明です。

新築マンションの減価償却の計算式

新築マンションの減価償却は「取得価額×償却率」で計算できます。償却率は国税庁が定めている耐用年数応じて係数が定められており、鉄骨鉄筋コンクリート造の新築マンションの償却率は0.022です。

新築マンションの減価償却の計算式 例)鉄骨鉄筋コンクリート造 物件取得価格　1,800万円 鉄骨鉄筋コンクリート造の新築マンションの法定耐用年数＝47年 耐用年数47年の償却率＝0.022 減価償却＝取得価額×償却率 ＝1,800万円×0.022 ＝396,000円

中古マンションの減価償却の計算式

中古マンションの減価償却は「取得価額×償却率」で計算できます。中古物件の償却率を算出するには、物件の耐用年数を計算する必要があります。新築物件の法定耐用年数から経過年数を引いて、物件の耐用年数を算出したあとに、国税庁の数値から償却率を当てはめましょう。

ちなみに築10年の鉄骨鉄筋コンクリート造中古マンションの償却率は0.026です。

築10年中古マンションの減価償却の計算式 例)鉄骨鉄筋コンクリート造　築10年 物件取得価格　1,800万円 新築マンションの法定耐用年数　47年 物件の耐用年数＝(法定耐用年数ー築年数)＋経過年数×0.2 ＝(47ー10)＋10×0.2 ＝39 耐用年数39年の償却率＝0.026 減価償却＝取得価額×償却率 ＝1,800万円×0.026 ＝468,000円

マンションの寿命を伸ばす方法

立地に合わせて日々メンテナンスをする

マンションの寿命を延ばすためには、日々のメンテナンスが大切です。例えば、玄関に落ち葉が溜まっている場合、落ち葉そのまま放置すると、カビの発生や腐食の原因になります。

また、海に近い物件では、塩害によって窓や配管に錆ができやすくなるので、こまめな掃除が重要です。

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定期的に大規模修繕を行う

マンションの寿命を延ばすためには、12年に一度の目安で大規模修繕を行うべきです。大規模修繕では、外壁補強や排水管の交換など普段のメンテナンスではできない工事を行います。

当然、大規模修繕には費用がかかるので、入居者から管理費を毎月徴収して、積み立て金を確保する必要があります。

ホームインスペクションを受ける

マンションの寿命を延ばすには、ホームインスペクションと呼ばれる住宅のプロによるチェックを受けるのも手です。住宅のプロである住宅診断士が、住宅の劣化箇所を見極め、修繕工事にかかる費用を算出してくれます。

とくに中古マンションを購入するときには、マンションの欠陥がないかあらかじめ把握しておくことで入居トラブルを防ぐことができるので、オーナーにとっても入居者にとってもメリットがあります。

寿命が長い優良中古マンションの見分け方

定期的に修繕が行われているか確認する

中古マンションを購入するときには、定期的に修繕がされているか確認するべきです。管理組合が機能していない場合、修繕費の積み立てがされておらず、外壁にヒビが入っていたり、白アリによる被害を受けている可能性があります。

過去にどのような修繕を行ったかは、不動産仲介会社に依頼することで、修繕履歴を入手可能です。また、今後の長期修繕計画についても確認できるので、管理組合が機能しているかを知る指標の一つにもなります。

マンションの設備を確認する

中古マンションを購入するときは、マンションの設備の劣化を確認するのがおすすめです。例えば、築20年以上経っている物件では、排水設備に金属を使っていることが多いので、排水管に錆がないかを慎重に確認してください。

そのほかにも、外壁にヒビがないかや、ベランダの塗装が剥がれていないかもチェックして、万が一問題があれば、不動産仲介会社に確認をとりましょう。

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マンション設備の耐用年数

耐震等級とは、住宅の耐震性能を示す指標のことで、地震が起きた時の壊れにくさを1～3の3段階で評価しています。中古マンションの耐震等級を確認するときは、不動産仲介会社へ連絡し、住宅性能評価書を請求しましょう。

地震の多い日本では、耐震性の高さによってその後の修繕費用が大きく変わるため、耐震等級2〜3の物件を選んでおくと安心です。

安全なマンションを見分けるのに役立つ制度

住宅性能表示制度

住宅性能表示は、主に、新築マンションの安全性を確認するときに使われます。住宅性能表示制度では、国土交通大臣が登録した第三者機関によって、住宅が安心して住むことができるか10分野34事項で細かく検査します。

検査項目の中には、物件の耐久度や、物件のメンテナンスのしやすさについても評価されているので、長期的にマンションに住むのであれば、不動産会社へ住宅性能表示の有無を確認しましょう。

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安心R住宅マーク

安心R住宅マークは、主に、中古マンションの安全性を確認するときに使われます。安心R住宅マークは、住宅設計や施工の専門家による検査を満たした物件のみに付けられるため、物件の構造上に欠陥がないかを簡単に確認することが可能です。

また、安心R住宅マークがついていれば、定期的な修繕計画を立案しているという証拠にもなるので、中古マンションに長く住めるのか気になるという方は、安心R住宅マークがあるかチェックしましょう。

耐震等級をチェック

中古マンションを購入するときには、マンションの耐震等級を見ることで、大規模地震が起きたときの耐震具合を確認できます。不動産会社へ問い合わせをして、宅性能評価書を送ってもらうようにしましょう。

もし、耐震等級が1の物件なら耐震設備は必要最低限しかないという判断になります。万が一に備えるのであれば、耐震等級2〜3のマンションに住むべきです。

修繕履歴と修繕計画をチェック

中古マンションを購入するときには、不動産問い合わせを行い、修繕履歴と修繕計画を確認します。築年数が10年以上経過した中古マンションの場合、定期的な修繕がすでに実施されていたり、今後の修繕計画が立案されているはずです。

もし、修繕履歴や修繕計画が細かく記載されていないなら、メンテナンスを怠っている物件という証拠になります。また、管理組合がしっかりと動いているか確認もできるので、必ず修繕履歴と修繕計画をチェックしましょう。

修繕履歴

マンションの修繕履歴では、不具合があった箇所に対してどんな修繕を行ったのか確認することができます。

とくにチェックするべきは大規模修繕が行われている間隔です。外壁塗装やシロアリ駆除などの大規模修繕は、12年に1回のペースで行われるのが適切とされているので、期間が空き過ぎていないか確認しましょう。

修繕計画

マンションの修繕計画では、今後発生しうるであろう不具合に対する対処計画を確認することができます。

修繕計画をみたときに確認すべきなのが、修繕計画にかかる費用と、修繕積立金の金額があっているかという点です。修繕積立金が少なれれば追加徴税がかかるうえに、管理組合の見通しが甘いという証拠になります。

よくある質問

まとめ

マンションの耐用年数は、構造によって変わるものの、鉄筋コンクリート作りであれば47年となっています。もし、耐用年数である47年を超えたとしても、物件の資産価値がなくなるだけであり、寿命がきてマンションに住めなくなるというわけではありません。

マンションの寿命は、定期的なメンテナンスや修繕計画が行われているかによって、最長150年まで伸ばすことができます。中古マンションを購入するときは、不動産に修繕履歴や修繕計画を提出してもらい、安心安全に住むことができるのか確認しましょう。

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