「マンションの管理会社を変えたいときはどうしたらいい？」
マンションの管理会社では、大家や管理組織に代わって、物件のメンテナンスや入居者からのクレーム対応を行ってくれます。
しかし、マンション管理会社選びに失敗すると、メンテナンスがされずに物件の資産価値が落ちてしまったり、入居者が退去したりといったトラブルに発展します。
本記事では、マンションの管理会社の基本的な仕事や、管理会社のおすすめランキングについて解説していきます。また、管理会社を変更する時の手順についてもまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
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マンションの管理会社とは
管理会社と管理組合の違い
管理会社と管理組合の違いは、マンションの管理業務を、企業とマンション所有者どちらが行うかにあります。管理会社では、マンション所有者に委託された企業が、マンションのメンテナンスやクレーム対応を担当します。一方、管理組合では「建物の区分所有等に関する法律」に沿って、マンション所有者全員で運営されており、定期総会や理事会で話し合いをしながらマンション管理を行うのが特徴です。
管理会社への委託は管理組合の合意によって決まる
マンションの管理業務を管理会社へ依頼するには、管理組合で話し合いを行ったうえで、管理委託契約の締結が必要になります。あくまでマンションの運営は、管理組合によって動かされるため、企業に管理業務を委託するときには、事前にアンケートをとり、総会で最終決定をするといった流れが一般的です。
マンションの管理会社への依頼は年々増加している
マンション管理会社の受託戸数は、年々増加しています。管理組合の高齢化や人手不足による影響により、今では全マンションの70%以上が、全ての管理を管理会社に委ねています。
また、新築分譲マンションの場合、分譲主であるデベロッパーの子会社や関連企業がマンション管理をすることも多く、マンション管理費が物件購入時の費用としてすでに入っているのが一般的です。
マンションの管理会社と管理方法
マンションの管理会社とは、管理組合に代わってマンション経営のサポートをする企業ことです。大手からベンチャー企業まで含めると、全国に約2,000社のマンション管理会社が存在します。
マンションの管理会社では、共用部分と専有部分のメンテナンス、入居者からのクレーム対応、家賃管理、滞納者の督促、入居者募集など、幅広い業務を代行してくれます。
自主管理
自主管理とは、マンションの管理業務を管理会社に依頼せず、管理組合で担当することを指します。自主管理の場合、管理費を企業に支払う必要がないためコスト削減ができますが、マンション所有者自ら管理を行うので、適切に管理ができないとマンションの資産価値を落としたり、空室率が上がるなどのデメリットもあります。
一部受託
一部受託とは、マンションの管理業務の一部を、管理会社に委託する方法です。例えば、入居者や備品購入の会計業務だけ管理会社に依頼したり、メンテナンス業務だけを外注するといった使い方ができます。一部受託の場合、自主管理に比べてマンション所有者の負担は減りますが、管理会社へ支払う管理費が発生したり、適切な業者を見つけるためにある程度知識が必要になります。
全部受託
全部受託とは、マンションの管理業務全てを、管理会社に委託する方法です。国土交通省の調査によれば、全体の74.1％のマンションが全部委託を採用しており、最も主流なマンションの管理方法となっています。全部受託の場合、管理会社に全てのマンション管理をお任せできるというメリットはありますが、一部受託よりも管理費が高額になるのが特徴です。
マンション管理会社の役割・業務内容
清掃業務
マンションの管理会社では、清掃業務を代行してくれます。エントランスや各階の床掃除などの日常的な清掃もあれば、窓や外壁掃除などの大掛かりな清掃まで対応してくれるので、マンションをきれいに保つことが可能です。また、日常的な清掃を行うことは、見た目をきれいにするだけでなく、マンションの資産価値を維持することにもつながります。マンションの管理会社を選ぶときには、どんな清掃をしてくれるのか事例を確認しましょう。
建物や設備のメンテナンス業務
マンションの管理会社では、エレベーターや電気設備、防災設備などの物件に備え付けられている設備のメンテナンスを行なってくれます。特に、エレベーターや防災設備は、法律によって定期的な点検が義務付けられているので、自主管理をしている物件でも、メンテナンス業務だけは清掃会社に依頼するのが一般的です。
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事務管理業務
マンションの管理会社の役割のひとつに、事務管理業務とよばれる会計に関する業務があります。例えば、入居者から集めた管理費や修繕積立金の収納・出納を管理したり、修繕計画の立案を行なったり、さらに、未納者に対する督促を行うのも事務管理業務の一環です。マンション運営のプロである管理会社に会計業務を任せることで、予算に合った修繕計画の提案してくれたり、管理費を滞納している入居者への支払督促をしてくれるので、管理組合の負担が減少します。
マンションの管理会社が管理費と修繕積立金の財源確保をしてくれるか
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マンションの管理会社を選ぶときには、管理会社へ払う「管理費」と、大規模な補修工事の際に必要になる「修繕積立金」の財源確保をしっかりと行ってくれるかを確認すべきです。
新築の分譲マンションの場合、修繕積立費が本来必要とされる額よりも少なく設定されていることが多いので、大規模補修が必要なにいくら財源が必要なのか、期限はいつまでなのかをマンションの管理会社が提案してくれるところは、優秀なマンションの管理会社と言えます。
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管理員の常駐
マンションの管理会社と契約すると、管理会社のスタッフがマンションに常駐してくれます。入居者からクレームが入ったときに、直接対応したり、場合によって清掃業者などの各業者に連絡をとりつぐのが主な業務です。管理員が常駐しているマンションは、入居者にとって安心感があり、組合の負担も少なくなるというメリットがありますが、人件費が発生する分、管理費が高くなります。
管理会社へのクレーム内容は多岐に渡る
| 設備に関するクレーム | 住民トラブルによるクレーム |
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マンションの管理会社に来る入居者からのクレームとしては、大きく分けてマンションの設備に関するクレームか、住民トラブルによるクレームがあります。
管理組合だけでマンション運用をしている場合、問題が解決するまでに時間がかかったり、入居者を満足させられる回答ができないといった二次クレームに発展することもあり得ます。問題が発生したときに、迅速かつ的確に解決をできるようにするためにも、管理会社と提携を結ぶべきです。
マンション管理会社おすすめランキング
マンション管理会社受託戸数ランキング(2022年)
| 順位 | 社名 | 受託戸数 | 戸数増減 |
|---|---|---|---|
| 1 | 東急コミュニティー | 504,334 | +162,692 |
| 2 | 日本ハウズイング | 478,240 | +8,342 |
| 3 | 大京アステージ | 429,786 | -1,870 |
| 4 | 長谷工コミュニティ | 382,174 | +8,414 |
| 5 | 三菱地所コミュニティ | 328,529 | -5,545 |
| 6 | 大和ライフネクスト | 275,846 | +706 |
| 7 | 合人社計画研究所 | 229,708 | +6,665 |
| 8 | 三井不動産レジデンシャルサービス | 205,226 | +2,620 |
| 9 | 住友不動産建物サービス | 174,838 | +1,644 |
| 10 | 野村不動産パートナーズ | 170,493 | +3,517 |
マンション管理新聞社が発表している「マンション管理会社受託戸数ランキング」によると、1位は東急コミュニティーとなりました。東急コミュニティーは、コミュニティワンを子会社化したことで、昨年4位から大きく受託戸数を伸ばしました形です。
ちなみに、マンション管理会社受託戸数ランキングに掲載されている大手管理会社の多くは、マンションデベロッパーの子会社がそのまま管理会社となっています。そのため、管理会社から支持されているという証拠にはなりません。あくまで指標の一つと考えるべきです。
管理会社満足度調査ランキング2021
| 総合 | 業務遂行 | 意欲・誠実さ | フロント対応 | フロント提案 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 野村パートナーズ | 1位 | 1位 | 1位 | 1位 | 1位 |
| 三井不動産レジデンシャルサービス | 2位 | 2位 | 2位 | 2位 | 2位 |
| 東京建物アメニティサポート | 3位 | 4位 | 3位 | 5位 | 3位 |
| 三菱地所コミュニティ | 4位 | 3位 | 4位 | 3位 | 4位 |
| 住友不動産建物サービス | 5位 | 5位 | 5位 | 4位 | 6位 |
住まいサーフィンが発表している「管理会社満足度調査ランキング2021」の発表によると、全体満足度1位は村不動産パートナーズという結果になりました。野村不動産パートナーズは、業務進行の早さや、意欲・誠実さ、フロント対応・フロント提案力の項目で1位を獲得しています。
また、野村不動産パートナーズは、13年連続で全体満足度1位を獲得していることから、入居者や組織組合の理事から長期的に支持されていることがわかります。
ワーストマンション管理会社の特徴
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マンションの管理会社の中でも、契約後にトラブルが発生しやすいワーストマンション管理会社には、対応の遅さや約束を守らないなど、いくつかの特徴があります。
マンションの管理会社選びに失敗すると、入居者からの不満が増え、住民が退去する事態になってしまいます。マンションの管理会社を選ぶときには、ネットで「管理会社名 評判」と調べ、入居者やオーナーからの口コミを参考にするべきです。
マンションの管理会社とのトラブル
マンションの管理会社とのトラブルとしてよく挙がるのが、対応の杜撰さです。例えば「マンションの管理会社と連絡がつかない」「連絡しても対応してくれない」といった入居者からの苦情は、入居者の満足度を低下させ、退去につながってしまいます。物件自体の評判を落とさないためにも、マンションの管理会社の対応の悪さに関する苦情が増えてきたら、管理会社を早急に変更するべきです。
マンション管理会社を変更するまでの流れ
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STEP.1
マンション管理会社の問題点を整理する
まずは、理事会内でマンション管理会社に関する問題点を整理します。問題点が整理できたら、管理会社に関するアンケートを入居者全員に配布しましょう。
理事会の意見だけでなく、入居者全員の意見を拾い上げることで、より公平な判断ができるようになります。管理会社への不満が多い場合は、管理会社の変更を考えるべきです。 -
STEP.2
マンション管理会社の選定をする
理事会と入居者の意見をもと管理会社の変更する旨が決まったら、管理会社の選定に入ります。マンションの管理会社を決めるときには、知り合いに紹介してもらうか、マンション管理士や、コンサルティング会社などの専門家へ相談するのが一般的です。
専門家へ相談するときには、現状の不満や、どんなマンションの管理会社を探しているかをあらかじめまとめておくことで、的確なアドバイスをしてもらうことができます。 -
STEP.3
マンション管理会社の見積もりを取る
マンションの管理会社複数社に対して見積もりを取ります。見積もりを依頼するときには、見積もり条件を統一しないと、会社ごとに異なる条件の見積書が提示されてしまうため注意が必要です。
見積もり条件は、現在のマンション管理会社で担当している現行仕様と、提案仕様の2パターンを作成してもらうと、比較検討がしやすくなります。 -
STEP.4
管理会社によるマンションの現地調査
見積もりを作成するにあたり、管理会社ではマンションの現地調査を行います。見積もりは平均して5〜6社取ることが一般的なので、時間帯を分けて複数社に来てもらうか、日程を2日に分けて対応するのがおすすめです。
その際、設備の保守点検報告書や修繕履歴のコピーを準備しておくと、現地調査当日に点検がスムーズに行えます。 -
STEP.5
管理会社の特徴と見積もり費用を表にまとめる
見積もりを取った各管理会社の条件を表にまとめ、比較検討をしていきます。管理会社を比較するときには、費用に目が行きがちですが、重要視するべきは、現状マンション管理会社に抱えている問題を解消することができるかどうかです。
また、担当拠点の近さや担当者がマンションに訪れる頻度、コールセンターの有無などのサポートの充実度についても比較しましょう。サポート体制がしっかりしていれば、トラブル発生時にたらい回しにされず、迅速に対応してくれます。 -
STEP.6
管理会社から実際に説明を受ける
見積もりを取った管理会社のうち、候補となる会社に理事会向けのプレゼンテーションをしてもらいます。プレゼンテーションを受けることで、管理会社が変わった後のサポート体制をイメージしやすくなります。
場合によっては、マンションの入居者全員に参加してもらい、説明会終了後にアンケートをとるのもおすすめです。入居者全員の意見を参考にしながら、理事会の総会にて最終決定を行います。 -
STEP.7
総会にてマンション管理会社変更を決定する
管理組合の総会を開き、マンションの管理会社の変更可否を確認します。続けて、既存のマンション管理会社の契約解除の手続きに移ります。
通常であれば、総会の補助は、契約している管理会社へ依頼することが一般的ですが、解約する管理会社に依頼するのが気まずい場合は、新しい管理会社へ相談しても問題ありません。新しいマンション管理会社の手際の良さを確認する機会にもなるので、気軽に聞いてみましょう。 -
STEP.8
現行の管理会社を解約する
マンションの管理会社を変更するときには、現行の管理会社と解約する必要があります。解約書は国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」に沿って作成し、少なくとも解約の3ヶ月前に現行企業に申し入れを行います。
書類を作成したら、現行のマンション管理会社の代表宛に書留で送付するのがポイントです。書面の改ざんや、内容の齟齬を起こさないためにも、必ず控えを作っておきましょう。 -
STEP.9
新しいマンション管理会社と契約を行う
新しいマンションの管理会社と契約締結を行います。また、現行の管理会社に提出していた管理組合の書類や、共用部の備品などを、新しい管理会社に引き継ぎしてもらえば手続きは完了です。
また、引き継ぎの進捗は、新しいマンション管理会社と現行の管理会社双方に、総会のタイミングで報告をしてもらうと安心です。
マンションの管理会社に関するよくある質問
A
マンションの管理会社がわからないときは、入居時にもらった賃貸契約書を確認するのがおすすめです。もし外出中で賃貸契約書がすぐに確認できない場合は、ネットで物件名を確認するか、物件のエントランスに管理会社名が書かれていないか確認する方法もあります。
上記の方法で、マンションの管理会社が判明しないときには、登記簿謄本を取得するというのも手です。法務局に直接行き、受付にある交付請求書を記入・提出すれば手続きは完了します。時間のかかる調べ方なので、どうしても管理会社がわからない時の最終手段と考えましょう。
A
マンションの管理の一覧で調べるには、Baseconnectを使うのがおすすめです。デベロッパーが運営する大手管理会社から、独立系の中小管理会社まで全国のマンション管理会社を一覧化しています。
また、地域で管理会社を絞ることもできるので、お住まいの地域に近い管理会社を抽出することも可能です。
A
マンションを選ぶときには、物件設備や立地以外にも、管理会社についても確認するべきです。例えば、現地に行って共用部分の清掃がしっかり行われているかや、壁や床のひび割れがないかを確認するのも一つの手です。
また、現時点での修繕積立金の水準の確認も大切です。修繕積立金が少ない物件は一見お得に見えますが、長期的に住んだときに修繕費が足りずに、物件価値が下がる可能性があります。不動産業界では、マンションの価値は管理会社によって決まると言われるほど、管理会社の存在は大きいため、必ず管理会社の能力を確認しましょう。
まとめ
マンションの管理会社の業務は、共用部分のメンテナンスだけでなく、入居者のクレーム対応や、管理費をもとにした修繕計画の立案など、幅広いサポートを行ってくれるのが特徴です。マンションの管理会社を選ぶときには、大手企業の知名度や費用を重視してしまいがちですが、現在マンションで抱えている課題をしっかりと解決できるかをチェックすべきです。
マンションの管理会社選びに失敗すると、入居者から不満が出やすく空室率がアップしたり、マンションの物件価値を下げることにつながるため、マンション管理会社に求める上面を明確化しておくことをおすすめします。
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