「マンションの消防点検で入居者が不在のときはどうする？」
マンションを安全に暮らせる場所にするには、定期的な設備点検が重要です。実際に、マンションでは、法律によって義務付けられた法定点検と、自主的に実施する定期点検が行われています。
しかし、設備点検の具体的な内容や頻度が分からなかったり、入居者が不在時の対応に困るという方も多いでしょう。
本記事では、マンションの設備点検の項目や頻度、費用についてわかりやすく解説していきます。また、立会いが必須になる消防点検で入居者がいない場合の対処法についても解説していきますので、オーナー様や管理組合の方はぜひ参考にしてください。
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マンションの設備点検とは
マンションの設備点検とは、マンションを維持するために必要になる定期的な点検のことです。設備点検には、消防設備の点検や、エレベーターの点検、電気設備の点検など様々な項目があります。
設備点検を行うのは、一般的にマンションの管理組合と契約している業者です。点検内容によっては法律で義務付けられているため、専門資格を保有したプロが細かなチェックを行います。
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主な設備点検業務の内容と頻度
消防設備点検
| 頻度 | 立会いの 有無 |
点検 時期 |
|
|---|---|---|---|
| 機器点検 | 半年に一度 | 不要 | 平日 |
| 総合点検 | 年に一度 | 必要 | 平日 |
マンションの設備点検のうち、消防設備点検は、半年に一度の機器点検と、年に一度の総合点検の2種類があります。
機器点検は、主に共用部分の消火器や火災報知器が作動するかを確認するもので、総合点検は各部屋の消防設備を点検するものです。
総合点検では、各部屋に作業員が立ち入る必要があるため、平日に入居者立会いのもと行われます。
入居者不在の場合はスペアキーでの入室も可能
総合点検において、入居者が不在の場合は、マンション管理者立会いのもと、スペアキーで鍵を開けて消防点検をすることもあります。
勝手に入室されたとトラブルになることを防ぐため、予め契約書等で、消防点検などの緊急時における不在時入室について通達をしておくことが重要です。
消防点検を行わなかった場合の罰則
消防点検は、法律で義務付けられた点検のため、管理者が消防署へ点検完了の報告をしわすれていたり、虚偽の申告をした場合は、30万円以下の罰金や拘留が科せられることもあります。
消防点検がないアパートは危険
マンションやアパートの運営をする上で、消防点検は大家に義務付けられた作業のひとつです。
住んでいるマンション・アパートで消防点検がないという場合は、万が一火災が起きた際に、避難経路が確保されていなかったり、消防設備が作動しないなどリスクが高い物件と言えます。
防火対象物点検
防火対象物点検とは、火災が起きたときに適切な避難ができるような環境にあるかを確認する点検のことです。避難訓練が実施されているかや、避難階段と防火扉に障害物が置かれていないかなど、消防点検とは別のチェック項目が用意されています。
防火対象物点検の対象となるのは、幼稚園・保育園・介護施設などが併設されたマンションだけです。そのため、複合施設がないマンションであれば防火対象物点検の義務はありません。
給排水設備点検
給排水設備点検には、建物に水を供給するための給水設備の点検と、建物から水を排出する排水設備の点検の2つがあります。
点検は、建築基準法12条によって、専門業者による点検と清掃が義務付けられているため、必ず有資格者によって行わなければなりません。
給水設備点検
給水設備点検では、給水タンクから各部屋の蛇口へ水が届けられる際に、給水管や貯水槽に異物が混入していないかや、運転機器にぬめりや腐食がないかがチェックされます。
点検頻度は年に1度以上となっており、検査にあたり一定時間の断水が発生するため、事前に入居者へお知らせしておくと断水トラブルを防ぐことができます。
排水管清掃
マンションの設備点検として定期的に行われるのが、排水管清掃です。排水溝に水圧洗浄を行うことで、内部にこびりついた汚れを落とし、詰まりや悪臭を防ぐ効果があります。
マンションの排水管清掃は義務ではないものの、年に1度のペースでおこなわれるケースがほとんどです。
エレベーター保守点検
| 法的点検 | 定期点検 | |
|---|---|---|
| 頻度 | 年に一度 | 1ヶ月〜2ヶ月に 一度 |
| 実施者 | 一級建築士 二級建築士 昇降機等検査員 |
専門技術者 |
| 合格基準 | 国土交通大臣が 定める基準に 適合しているか |
エレベーターに 異常がないか |
マンションのエレベーターの点検は、年に一度の法的点検と、1ヶ月〜2ヶ月に一度の定期点検の2つがあります。法的点検は、エレベーターの安全性が国土交通省が定める基準に達しているかを判断するもので、基準から外れていると法律違反になってしまうと為、必ず1年に一度有資格者が点検をしなければなりません。
一方、定期点検は1ヶ月～2ヶ月に一度、エレベーターが異常なく動くかを確認するもので、専門技術者に依頼し点検を実施します。エレベーターの法的点検と定期点検は、専門業者がエレベーターに乗って安全性や動作性を確認するので、点検の時間帯はエレベーターが使えなくなることが多いです。
フルメンテナンス契約とPOG契約の違い
| フルメンテ ナンス契約 |
POG契約 | |
|---|---|---|
| 特徴 | 契約料金に部品交換や修理の料金が込みになっている | 契約料金に部品交換や修理の料金が含まれない |
| 費用相場 | 年間40万円 | 年間30万円 |
| メリット | 部品交換の判断を大家がしなくてもいい | フルメンテナンス契約より安い |
| デメリット | POG契約より割高 | 部品交換や修理が必要になったときは大家が業者を探す |
マンションのエレベーターメンテナンスの契約方法には、フルメンテナンス契約とPOG契約があります。フルメンテナンス契約は、契約料金に部品交換や修理の料金が組み込まれているのが特徴です。大規模マンションでエレベーターの利用頻度が高いマンションにおすすめです。
一方、POG契約では、毎月の点検費用は安くなりますが、部品交換や修理が必要になった時は別途費用が請求されます。築浅マンションで修理の頻度が少ない場合におすすめです。
電気設備点検
| 法的点検 | 定期点検 | |
|---|---|---|
| 頻度 | 年に一度 | 月に一度 |
| 実施義務 | 義務 | 任意 |
| 基準 | 全ての電気設備を停電させて、清掃を行い、設備に異常がないかを確認 | 電気が通常通り使用できるか、設備に異常がないか確認 |
マンションの電気設備点検には、年に一度の年次点検と、月に一度の月時点検があります。電気設備は、基本的に電力会社がメンテナンスを行うのが一般的ですが、高圧受電設備を持っている大規模マンションでは、管理組合の義務として点検を実施しています。
電気設備点検では、キュービクルと呼ばれる変電設備を点検・清掃するので、専門業者に任せるべきです。点検にかかる費用は、2万円〜3万円が相場なので、業者選びに迷ったら見積もりを取ることをおすすめします。
電気設備の法定点検ではマンション全体を停電させる
電気設備の法定点検を実施するときには、キュービクルを停止させる必要があるので、一時的にマンション全戸で停電が起こります。
停電時には、照明や家電、インターネット、オートロック、エレベーターなど全ての電気設備が1時間ほど停電するので、トラブルを防止するためにも、事前に入居者向けに停電のお知らせをしておくべきです。
入居者が消防点検を断るべきではない理由
火災が起きたときに責任を問われる可能性
マンションの消防点検では、入居者の部屋にある消防設備を必ず検査しなければなりません。そのため、万が一消防点検に立ち会えないままマンションで火災が起きたときには、消防点検を行わなかった入居者の責任を問われる可能性があります。
入居者が不在の場合は、管理者立ち会いの元で鍵を開けて消防点検を行なうのか、後日改めて日程調整を行うのか、消防点検のお知らせに記載があります。平日は仕事で立ち会えないという方は、消防点検のお知らせを確認しておきましょう。
立ち入り点検を拒否すると規約違反になる可能性
国土交通省が定めた「マンション標準管理規」では、管理を行う上で必要な範囲内において専有部分に立ち入りをすることができ、住民は正当な理由がない限り立ち入りを拒否してはならないと記載があります。
消防点検は、明らかにマンション管理おいて必要な作業であるため、住民が立ち入り点検を拒否することは余程のことがない限りできません。立ち入り点検を拒否した場合は、勝手に立ち入って点検されるか、出来なかった場合はマンション自体が法律違反になるので何か罰則を受ける可能性が高いです。
マンションの設備点検にかかる費用
| 設備点検 | 費用 |
|---|---|
| 消防設備点検 (500～1,000㎡) |
30,000円〜65,000円 |
| 防火対象物点検 (1テナント) |
35,000円〜100,000円 |
| 給排水設備点検 (10トン以下の貯水槽) |
38,000円〜60,000円 |
| エレベーター保守点検 (フルメンチナンス契約) |
40,000円〜50,000円 |
| エレベーター保守点検 (POG契約) |
20,000円〜30,000円 |
| 電気設備点検 | 20,000円〜30,000円 |
マンションの設備点検の費用は、作業内容やどの業者によって依頼するかによって変動します。設備点検やその後の修繕費には、入居者から徴収した管理費が使われているので、入居者と管理費用をめぐってトラブルにならないためにも、業者を選ぶときには相見積もりを取って比較検討を行いましょう。
また、業者が提案してくる修繕内容が高いと感じたときには、政府が定めた第三者機関による住宅診断を受けるのがおすすめです。住宅のプロが必要な修繕項目と費用相場を教えてくれるので、修繕費用が適切かを判断したり、業者選びのポイントになります。
▶︎マンション管理会社の仕事とは？おすすめランキングや管理会社を変えたいときの手順を解説
マンションに義務付けられている法定点検7種
| 法律 | 詳細 | |
|---|---|---|
| 建築基準法 | 特殊建物等定期調査 | 特殊建築物等調査資格者、１・２級建築士 |
| 建築設備定期検査 | 建築設備検査資格者、１・２級建築士 | |
| 昇降機定期検査 | 昇降機検査資格者、１・２級建築士 | |
| 消防法 | 消防設備の点検 | 消防設備士、消防設備点検資格者 |
| 水道法 | 水質検査 |
地方公共団体又は厚生労働大臣の登録を受けた者 |
| 水槽の清掃 | 厚生労働大臣の指定水質検査機関 |
法律によって義務付けられている点検は、全て国に認定された有資格者によって行う必要があります。また、点検の結果は所轄の消防署をはじめとする行政機関への提出が義務付けられているので点検にはかなりの労力を要します。
そのため、法定点検は管理組合を通して管理会社が行うのが一般的です。管理会社に依頼すれば、大家や管理組合自ら点検しなくていいため、業務効率化につながります。
マンションの設備点検に関するよくある質問
A
マンションの消防設備点検は、半年に一度の機器点検と、年に一度の総合点検があります。
その中でも総合点検は、入居者に立ち会ってもらい、部屋の中の火災報知器や消火設備が問題なく動作するかを確認するのが特徴です。
A
マンションの消防点検は、個人に対して義務付けられているわけではないので、断ったとしても入居者に罰則はありません。
しかし、マンションの消防点検は、消防法第17条によって定められた管理者の義務であるため、管理者が消防署へ消防点検の報告を怠ったり、虚偽報告をした場合は、罰金もしくは勾留が科せられる可能性があります。
A
マンションの消防設備点検は、管理組合から委託された防設備士もしくは消防設備点検資格者が実施するのが一般的です。
または、延べ面積1000㎡未満のマンションであれば、管理組合の防火管理者が消防を行なっても問題ありません。
A
マンションの消防点検時に入居者が不在の場合は、マンション標準管理規約に基づいて、入居者の同意がなくても、管理者立ち会いのもと専有部分へ入室されることがあります。
消防点検が行われる際は、事前に入居者宛に消防点検のお知らせが来るため、不在時にどのような対応が取られるのか確認しておくのがおすすめです。
A
マンションの消防点検は、汚部屋だからといって断ることは不可能です。消防点検は、管理者に義務づけられた項目であり、万が一の火災に備えて実施するものです。
もし火災が起きたときに、管理者側から「汚部屋を理由に消防点検ができなかったのが原因」と責任を追求されないためにも、部屋の掃除をして消防点検に協力しましょう。
A
マンションの設備点検の時期は、点検項目に応じて年に1回もしくは月に1回と決められています。
消防設備点検やエレベーター保守点検は専門知識のあるプロに依頼することが、義務付けられているので、事前に管理組合から業者へ時期の調整を行います。
まとめ
マンションの設備点検は、消防設備点検や、エレベーターの保守点検、給排水設備など、様々な点検があり、どれも年に一度以上実施されています。とくに、消防点検は、入居者の立ち会いが必要になるので、事前に入居者が不在時の対応について通達し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。
また、マンションの設備点検は、入居者から徴収している管理費をもとに、管理組合から専門業者へ委託されています。管理費を適切に使うためにも、依頼する業者の相見積もりをとり、作業内容と費用を比較してから業者と契約するのがおすすめです。
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