「マンションの消防点検で入居者が不在のときはどうする？」
マンションを安全に暮らせる場所にするには、定期的な設備点検が重要です。実際に、マンションでは、法律によって義務付けられた法定点検と、自主的に実施する定期点検が行われています。
しかし、設備点検の具体的な内容や頻度が分からなかったり、入居者が不在時の対応に困るという方も多いでしょう。
本記事では、マンションの設備点検の項目や頻度、費用についてわかりやすく解説していきます。また、立会いが必須になる消防点検で入居者がいない場合の対処法についても解説していきますので、オーナー様や管理組合の方はぜひ参考にしてください。
目次
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マンションの設備点検とは
マンションの設備点検とは、マンションを維持するために必要になる定期的な点検のことです。設備点検には、消防設備の点検や、エレベーターの点検、電気設備の点検など様々な項目があります。
設備点検を行うのは、一般的にマンションの管理組合と契約している業者です。点検内容によっては法律で義務付けられているため、専門資格を保有したプロが細かなチェックを行います。
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主な設備点検の種類・頻度・業者選びのポイント
設備ごとの点検内容と頻度一覧
マンションで必要な 設備点検には、法定で義務付けられたものと任意で行うものがあります 。以下の表は、よく行われる主要設備の点検内容と頻度、そして法定義務の有無をまとめたものです。
| 設備名 | 点検内容 | 頻度 | 法定義務 |
|---|---|---|---|
| 消防設備 | 警報器・消化器・スプリンクラー等の作動確認 | 年2回（6ヶ月ごと） | あり |
| 受水槽・高架水槽 | 水質検査・清掃 | 年1回 | あり |
| エレベーター | 作動点検・消耗部品の確認 | 月1回/年1回（法定検査） | あり |
| 排水管 | 高圧洗浄・詰まり予防 | 1〜2年に1回 | なし（任意） |
| 電気設備（受電盤など） | 絶縁測定・遮断機作動確認 | 年1回 | あり |
| 排煙窓 | 開閉機能の確認 | 年2回 | あり |
点検の 種類と頻度を正しく把握することで、トラブルや法令違反を未然に防ぐことができます 。特に法定点検については、実施記録の保存も義務付けられているため、実務管理者として確実に把握しておくことが重要です。
業者を選ぶ際のチェックポイント
設備点検を 委託する際には、価格だけでなく「点検の質」や「報告体制」など、総合的な判断が求められます 。以下は、業者選定時に確認すべき代表的なチェック項目です。
業者選びのチェックポイント
- 有資格者の在籍：消防設備士、電気主任技術者などが在籍しているか
- 報告書の充実度：写真付きで分かりやすい報告書を提出してくれるか
- 対応範囲：不具合があった場合に、修繕まで一貫対応してくれるか
- 緊急対応の有無：トラブル時の即日対応が可能か
- 過去の実績：マンション管理業務に実績のある企業か
実績豊富な業者は、点検後の改善提案も的確で、住民対応にも慣れていることが多いです。複数業者に相見積もりを依頼し、単なる価格比較にとどまらず、上記項目をもとに総合評価しましょう。
見積もりを比較する際の注意点
点検 業者から提出される見積書には、表記の仕方や含まれる内容に差があります 。
費用だけで判断してしまうと、後から「追加費用が発生した」「作業内容が不十分だった」といったトラブルになることも。以下の観点で注意しましょう。
見積比較のチェックポイント
- 基本料金の内訳：点検費・報告書作成費・交通費などが分かれているか
- セット料金の有無：点検と清掃、部品交換などが一括になっている場合がある
- 追加費用の記載：不具合発見時の対応費用が別途かかるかどうか
- 作業人数・所要時間：実際の作業規模と見積が見合っているか
- 消費税・諸経費込みか：総額での比較がしやすい見積もりになっているか
また、 価格が極端に安い業者は、必要な作業を省略しているケースもある ため、内容の妥当性を必ず確認することが大切です。
年間点検スケジュール作成のコツ
設備点検を 漏れなく実施するためには、年単位でのスケジュール管理が有効 です。
法定点検を中心に、任意の点検や修繕を組み合わせた「年間点検計画表」を作成しておくと、管理組合内での引き継ぎや報告もスムーズになります。
スケジュール作成のポイント
- 法定点検を起点に組む：特に消防設備点検・エレベーター法定検査は優先度高
- 任意点検と合わせて効率化：排水管洗浄や給水設備点検を同時期にまとめる
- 繁忙期を避ける：3月・9月など引越しシーズンは避けてスケジューリング
- 住民通知のタイミングを確保：掲示・ポスティングの準備期間も想定に入れる
テンプレートを使ってスケジュール表を作成すれば、理事交代時の引き継ぎ資料としても役立ちます 。無料のExcelテンプレートを使った管理もおすすめです。
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入居者が消防点検を断るべきではない理由
火災が起きたときに責任を問われる可能性
マンションの消防点検では、入居者の部屋にある消防設備を必ず検査しなければなりません。そのため、万が一消防点検に立ち会えないままマンションで火災が起きたときには、消防点検を行わなかった入居者の責任を問われる可能性があります。
入居者が不在の場合は、管理者立ち会いの元で鍵を開けて消防点検を行なうのか、後日改めて日程調整を行うのか、消防点検のお知らせに記載があります。平日は仕事で立ち会えないという方は、消防点検のお知らせを確認しておきましょう。
立ち入り点検を拒否すると規約違反になる可能性
国土交通省が定めた「マンション標準管理規」では、管理を行う上で必要な範囲内において専有部分に立ち入りをすることができ、住民は正当な理由がない限り立ち入りを拒否してはならないと記載があります。
消防点検は、明らかにマンション管理おいて必要な作業であるため、住民が立ち入り点検を拒否することは余程のことがない限りできません。立ち入り点検を拒否した場合は、勝手に立ち入って点検されるか、出来なかった場合はマンション自体が法律違反になるので何か罰則を受ける可能性が高いです。
マンションの設備点検にかかる費用
| 設備点検 | 費用 |
|---|---|
| 消防設備点検 (500～1,000㎡) |
3万円〜6万5,000円 |
| 防火対象物点検 (1テナント) |
3万5,000円〜10万円 |
| 給排水設備点検 (10トン以下の貯水槽) |
3万8,000円〜6万円 |
| エレベーター保守点検 (フルメンチナンス契約) |
4万円〜5万円 |
| エレベーター保守点検 (POG契約) |
2万円〜3万円 |
| 電気設備点検 | 2万円〜3万円 |
マンションの設備点検の費用は、作業内容やどの業者によって依頼するかによって変動します。設備点検やその後の修繕費には、入居者から徴収した管理費が使われているので、入居者と管理費用をめぐってトラブルにならないためにも、業者を選ぶときには相見積もりを取って比較検討を行いましょう。
また、業者が提案してくる修繕内容が高いと感じたときには、政府が定めた第三者機関による住宅診断を受けるのがおすすめです。住宅のプロが必要な修繕項目と費用相場を教えてくれるので、修繕費用が適切かを判断したり、業者選びのポイントになります。
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マンションに義務付けられている法定点検7種
| 法律 | 詳細 | |
|---|---|---|
| 建築基準法 | 特殊建物等定期調査 | 特殊建築物等調査資格者、１・２級建築士 |
| 建築設備定期検査 | 建築設備検査資格者、１・２級建築士 | |
| 昇降機定期検査 | 昇降機検査資格者、１・２級建築士 | |
| 消防法 | 消防設備の点検 | 消防設備士、消防設備点検資格者 |
| 水道法 | 水質検査 |
地方公共団体又は厚生労働大臣の登録を受けた者 |
| 水槽の清掃 | 厚生労働大臣の指定水質検査機関 |
法律によって義務付けられている点検は、全て国に認定された有資格者によって行う必要があります。また、点検の結果は所轄の消防署をはじめとする行政機関への提出が義務付けられているので点検にはかなりの労力を要します。
そのため、法定点検は管理組合を通して管理会社が行うのが一般的です。管理会社に依頼すれば、大家や管理組合自ら点検しなくていいため、業務効率化につながります。
マンションの設備点検に関するよくある質問
A
マンションの消防設備点検は、半年に一度の機器点検と、年に一度の総合点検があります。
その中でも総合点検は、入居者に立ち会ってもらい、部屋の中の火災報知器や消火設備が問題なく動作するかを確認するのが特徴です。
A
マンションの消防点検は、個人に対して義務付けられているわけではないので、断ったとしても入居者に罰則はありません。
しかし、マンションの消防点検は、消防法第17条によって定められた管理者の義務であるため、管理者が消防署へ消防点検の報告を怠ったり、虚偽報告をした場合は、罰金もしくは勾留が科せられる可能性があります。
A
マンションの消防設備点検は、管理組合から委託された防設備士もしくは消防設備点検資格者が実施するのが一般的です。
または、延べ面積1000㎡未満のマンションであれば、管理組合の防火管理者が消防を行なっても問題ありません。
A
マンションの消防点検時に入居者が不在の場合は、マンション標準管理規約に基づいて、入居者の同意がなくても、管理者立ち会いのもと専有部分へ入室されることがあります。
消防点検が行われる際は、事前に入居者宛に消防点検のお知らせが来るため、不在時にどのような対応が取られるのか確認しておくのがおすすめです。
A
マンションの消防点検は、汚部屋だからといって断ることは不可能です。消防点検は、管理者に義務づけられた項目であり、万が一の火災に備えて実施するものです。
もし火災が起きたときに、管理者側から「汚部屋を理由に消防点検ができなかったのが原因」と責任を追求されないためにも、部屋の掃除をして消防点検に協力しましょう。
A
マンションの設備点検の時期は、点検項目に応じて年に1回もしくは月に1回と決められています。
消防設備点検やエレベーター保守点検は専門知識のあるプロに依頼することが、義務付けられているので、事前に管理組合から業者へ時期の調整を行います。
まとめ
マンションの設備点検は、消防設備点検や、エレベーターの保守点検、給排水設備など、様々な点検があり、どれも年に一度以上実施されています。とくに、消防点検は、入居者の立ち会いが必要になるので、事前に入居者が不在時の対応について通達し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。
また、マンションの設備点検は、入居者から徴収している管理費をもとに、管理組合から専門業者へ委託されています。管理費を適切に使うためにも、依頼する業者の相見積もりをとり、作業内容と費用を比較してから業者と契約するのがおすすめです。
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この記事を書いたライター
Wiz Cloud編集部
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