空室対策にリノベーションは必要？内装・水回り・間取りの費用相場を徹底解説！

空室対策にリノベーションは必要？

空室対策とは、所有する賃貸物件に対してマンションオーナーが行う「空室を作らないための施策や対策」のことです。

空室対策には、全室に無料のインターネットを導入したり、築年数の古い物件をリノベーションしたりなど、さまざまな方法があります。

リノベーションは、物件の付加価値を高められるメリットがありますが、まず、リノベーションが必要な物件か検討することが大切です。

空室対策にリノベーションを行う注意点

空室対策にリノベーションを行う注意点として、駅から遠い場所や立地ではないか見極めることが重要です。

賃貸アパートやマンションなどの不動産物件のほとんどは、駅から離れているほど、需要が少なく空室が増えやすい傾向にあります。

そのため、立地が悪い物件は、リノベーションを行っても物件を選んでもらえないおそれがあり、リノベーションの効果は薄いといえます。

空室対策としてのリノベーションは後回しがおすすめ

空室対策としてのリノベーションは、比較的コストと時間がかかることから、優先順位が低く、後回しにするのがおすすめです。

まず、所有する物件が空室になる原因を考えます。次に、低コストでできる空室対策から優先して行いましょう。

その後、立地条件やエリアの特性から、空室対策としてリノベーションが効果的と判断した場合、リノベーションを行いましょう。

リノベーションをする前に低コストでできる空室対策を行う

まずは、空室対策としてリノベーションを行う前に、低コストでできる空室対策を行うことがおすすめです。

以下では、空室対策のアイデアをコスト別に比較した表をもとに、低コストでできる空室対策を紹介していきます。

低コストでできる空室対策【コスト無料編】

募集条件を引き下げる

低コストでできる空室対策の1つ目は、募集条件を引き下げるということです。

入居者の募集条件を引き下げることで、より広いターゲットに物件をアピールすることができるため、応募の母数を増やすことができます。

外国人の入居者を受け入れる

国内における外国人の入居者数は、年々増加傾向にあります。受け入れを進めることで、継続的な空室対策を進めることができるでしょう。

ただし、言語や文化が異なるため、隣人とのトラブルに発展するケースも多く、入居を禁止している不動産オーナーも多く存在しています。

受け入れを許可する以前に、まずは物件の使用ルールを明確に定めながら、英語や中国語でのマニュアルを用意するなど、工夫が必要です。

ペット飼育が可能な物件にする

日本の賃貸業界において、ペットの飼育が可能な物件は決して多くはありません。ペットの飼育は絶大なアピールポイントになるでしょう。

ただし、犬や猫などの飼育は、壁に臭いがついたり、内装が傷ついたりなど、修繕やメンテナンスには相応のコストが発生してしまいます。

入居者の入れ替え時期には、クリーニングの費用が大きくなってしまうため、賃料や敷金を上げて負担を少なくするなど、工夫が必要です。

ルームシェアが可能な物件にする

生活様式の変化にともなって、近ごろでは若者のルームシェアも人気です。周囲に大学がある物件などは積極的に検討するべきでしょう。

ただし、設備の破損や夜間の騒音など、トラブルの事例も少なくはないため、受け入れに消極的な不動産オーナーも数多く存在します。

受け入れる場合には、トラブルを避けるためにも、相場よりも家賃を上げたり、人数や性別による制限を設けたりなど、工夫が必要です。

共用部分を綺麗に保つ

低コストでできる空室対策の2つ目は、共用部分を綺麗に保つということです。

入居希望者が内見に訪れたときに、エントランスやポストなどの共用部分が汚ければ、管理が行き届いていない印象を与えてしまいます。

いつ内見があっても良いように、周辺にゴミが散乱していないかや、階段の電気は切れていないかなどは、定期的にチェックしましょう。

管理会社を切り替える

低コストでできる空室対策の3つ目は、管理会社を切り替えるということです。

管理会社や仲介会社には、それぞれ得意とするエリアや年齢層などがあるため、ターゲットにマッチした会社を選ぶことが重要となります。

ただし、管理会社や仲介会社を切り替える場合には、原則として、3ヶ月前の解約通知が必要になるため、契約内容は事前に確認しましょう。

低コストでできる空室対策【コスト小編】

初期費用を減額する

低コストでできる空室対策の4つ目は、初期費用を減額するということです。

賃貸物件は、敷金や礼金などから初期費用が大きくなってしまうため、減額を行うことによって入居のハードルを下げることができます。

礼金を廃止する

礼金とは、部屋を貸してもらうことへの謝意として入居者が支払う謝金のことであり、一種の慣習として根付いた文化ともいえるでしょう。

必ずしも支払わなければならないというわけではないため、近ごろでは、積極的に礼金を廃止しているオーナーも数多く存在しています。

礼金がないことを前提条件として物件を探す入居者は多く存在するため、廃止することによって大きな集客効果を見込むことができます。

敷金を減額する

敷金とは、物件に損害があった場合に備えて、あらかじめ支払っておく修繕費のことで、いわゆる保険金のような費用ともいえるでしょう。

敷金と礼金の両方が発生しない、いわゆるゼロゼロの賃貸物件は、初期費用を大きく抑えて入居できるため、高い人気を誇っています。

ただし、敷金をゼロにした場合には、退去時の原状回復については、借主の負担になることもあるため、事前に確認することが重要です。

分割やカードでの支払いに対応する

賃貸物件における初期費用の相場は、家賃のおよそ半年分ともいわれているため、分割で支払いたいという入居者も少なくないでしょう。

とくに、金銭的に余裕の少ない学生や新社会人などの若年層においては、分割払いやカード決済への対応を条件にしていることもあります。

ただし、管理会社や仲介業者によっては、分割払いに対応していない場合もあるため、対応の可否については確認しておく必要があります。

フリーレントを導入する

低コストでできる空室対策の5つ目は、フリーレントを導入するということです。

フリーレントとは、一定期間の家賃を無料にして提供する契約形態のことで、入居から1ヶ月分の家賃を無料にするケースが一般的です。

入居者は、住み始めのタイミングで多くの初期費用を支払うため、数ヶ月間分の家賃が無料であることは、大きな訴求ポイントになります。

ゴミ出しを24時間OKにする

低コストでできる空室対策の6つ目は、ゴミ出しを24時間OKにするということです。

決まった曜日にしかゴミを出すことができないなか、いつでもゴミを出せるかを重視する入居者は多いため、空室対策としても有効です。

とくにコロナ禍に入ってからは、生活様式の変化にともなって、夜勤や早朝に勤務がある入居者の事情なども考慮しなければなりません。

空室対策におけるリノベーションの費用相場

モニター付きインターホンの設置

空室対策におけるリノベーションの1つ目に、導入しやすいメリットがある、モニター付きインターホンの設置が挙げられます。

モニター付きインターホンは、来訪者が確認でき、利便性が高いため、単身者にはもちろん、ファミリーにも人気の高い設備です。

費用は5～8万円と、低コストなため導入しやすいといえます。まずはモニター付きインターホンから設備を整えていくことがおすすめです。

備え付けの家具や家電の整備

空室対策におけるリノベーションの2つ目に、ベッドやデスク、冷蔵庫、エアコンなどの、備え付けの家具や家電の整備が挙げられます。

学生や上京してくる人をターゲットにしている物件は、備え付けの家具や家電が設置されていることで、大きな集客効果を期待できます。

費用は3～30万円と、導入する家具や家電によってコストが変わってきます。予算と家賃を考慮して、設置する物を選定しましょう。

キッチン周りの整備

空室対策におけるリノベーションの3つ目に、キッチン周りの整備が挙げられます。物件の付加価値をかなり高めることができます。

単身者向けの物件は、ガスコンロからIHへ、ファミリー向けの物件は、システムキッチンに整備することがおすすめです。

上記のように、キッチン周りの整備では、ターゲットに合わせたキッチンの設備を整えることで、大きな集客効果を期待できます。

水回りの整備

空室対策におけるリノベーションの4つ目に、洗面台・トイレ・浴槽の3点セットで、水回りの整備が挙げられます。

近年、3点ユニットバスの物件は人気がない傾向のため、バス・トイレ別の設備に変更することがおすすめです。

費用は60〜180万円と、ある程度のコストはかかりますが、水回りをバス・トイレ別に変更するだけで、入居率アップにつながります。

畳をフローリングに整備

空室対策におけるリノベーションの5つ目に、畳をフローリングに整備することが挙げられます。フローリングは、若い世代に人気です。

畳の物件は、古い建物の印象をつけてしまうことから、フローリングに整備することで、選んでもらいやすくなるといえます。

費用は6畳で12～18万円です。予算がある場合は、フローリングに整備するのと合わせて、壁や天井をクロスに変えることもおすすめです。

クローゼット増設

空室対策におけるリノベーションの6つ目に、クローゼットの増設が挙げられます。単身者にもファミリーにも、両方に人気があります。

クローゼットがある物件は、高条件の物件として人気が高くなる傾向があります。そのため、空室対策におすすめのリノベーションです。

費用は10〜50万円と、設置するクローゼットの大きさによってコストが変わってきます。大きさは、ターゲットに合わせて決めましょう。

間取りの整備

空室対策におけるリノベーションの7つ目に、間取りの整備が挙げられます。家具が配置しづらい間取りの部屋におすすめです。

間仕切りを撤去するなどの、間取りを整備することで、使いやすい部屋や開放感のある部屋になるメリットがあります。

費用は3～25万円です。間取りの整備は、工事の時間が発生するため、完成目処を考慮して、早めに業者に相談することがポイントです。

空室対策としてのリノベーション工事の流れ

空室対策でリノベーションを成功させるポイント

ターゲットと設備がマッチしている

空室対策でリノベーションを成功させるポイントに、ターゲットと設備がマッチしているという点が挙げられます。

単身層とファミリー層では、必要とする間取りや設備が大きく異なるため、まずは自身の物件のターゲットを明確にする必要があります。

例えば、単身女性が中心の物件であれば、防犯カメラやオートロックを導入するなど、ニーズに合った設備を導入するようにしましょう。

家賃で工事費用が回収できる

空室対策でリノベーションを成功させるポイントに、家賃で工事費用が回収できるという点が挙げられます。

おしゃれな物件にリノベーションを行って、家賃で工事費用が回収できれば、利益が発生し、収入が得られるからです。

また、リノベーション後に家賃を上げることもおすすめですが、自身の物件が相場よりも高くならないように調整しましょう。

複数の業者に見積を依頼する

空室対策でリノベーションを成功させるポイントに、複数の業者に見積を依頼するという点が挙げられます。

リノベーションにかかる費用は、業者によって異なるため、複数の業者に見積を依頼してから、業者を決定しましょう。

また、リノベーションにかかる費用が安いという観点だけで、業者を選ぶことには注意が必要です。工事内容も確認することが重要です。

まとめ：予算に合わせたリノベーションを行うことが大切！

今回は、空室対策におけるリノベーションを、内装・水回り・間取り別に費用相場を徹底解説していきました。

不動産オーナーが安定した収入を得るためには、自身の所有する物件を満室にするための空室対策が必要不可欠となります。

空室対策でリノベーションを行う際は、リノベーションが必要な物件か検討し、予算に合わせたリノベーションを行うことが重要です。