【新型コロナ】テナント家賃交渉のポイントとは?減額のコツや支援金も徹底解説

新型コロナウイルスの影響により、多くの企業が苦しい経営状況に置かれています。とくに営業自粛により休業を余儀なくされた店舗オーナーの中には「家賃などの固定経費が大きな負担となっている・・」と頭を抱える方も多いのではないでしょうか。そんななか、資金繰りを確保するため、店舗の家賃交渉に踏み切る店舗オーナーが増えています。

本記事では、店舗の経営者が不動産オーナーへ家賃の交渉を行う際に必要となる知識や賃料減額の交渉のコツなどを分かりやすく解説します。

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 政府の家賃支援に関する最新情報


政府は2020年6月12日、新型コロナウイルス感染症対策のための2020年度第2次補正予算を参院本会議で可決・成立しました。
この予算案には新型コロナウイルスの影響により売上減少に苦しむ事業者に対して給付される「家賃支援給付金」についての内容が含まれています。

また、7月7日に新たな発表があり、給付金の申請開始は7月14日からインターネット上、あるいは「申請サポート会場(インターネットでの申請が難しい方向け)」での申請が可能となるようです。

>>【詳しくはこちら】家賃支援給付金の申請方法・必要書類について

「家賃支援給付金」の給付額については、「算定給付額×6ヵ月」となり直近の月額家賃を基準に算定されます。法人は最大600万円、個人事業主で最大300万円となりますが、受け取り金額に関して家賃によっても異なります。

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法人・個人事業主の給付額の詳細

 

法人の場合



画像:経済産業省~令和2年第2次補正予算案の事業概要~

中堅企業や中小企業といった法人は、経営する店舗数で支給額の上限が異なります。
1店舗保有・・月額50万円(総額300万円)
複数店舗保有・・月額100万円(総額600万円)

なお、給付率は75万円までの部分を2/3、75万円を超える部分を1/3としています。

 

シミュレーションすると・・


≪月家賃60万円の店舗 1店舗のみ≫
①60万円×2/3=40万円(算定給付額)
②40万円×6か月=240万円(家賃支援給付金の給付額)

≪月家賃70万円の店舗 3店舗≫
①70万円×3店舗=210万円
②75万円×2/3=50万円  
③(210万-75万)×1/3=45万
④50万円+45万円=95万(算定給付額)
⑤95万×6ヵ月=570万円(家賃支援給付金の給付額)

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個人事業主の場合


画像:経済産業省~令和2年第2次補正予算案の事業概要~

個人事業主も法人と同じく、経営する店舗数で支給額が変動します。

1店舗保有・・月額25万円(総額150万円)
複数店舗保有・・月額50万円(総額300万円)

給付率は、37.5万円までの部分を2/3、37.5万を超えると1/3となります。  
 

シミュレーションすると・・


≪月家賃37.5万円の店舗 1店舗のみ≫
①37.5万円×2/3=25万円(算定給付額)  
②25万円×6か月=150万円(家賃支援給付金の給付額)

≪月家賃60万円の店舗 1店舗のみ≫
①60万円×3店舗=180万円
②37.5万円×2/3=25万円   
③(180万円-25万円)×1/3=51万6666円
④25万円+51万6666円=76万6666円>50万円(算定給付額)
⑤50万円×6か月=300万円(家賃支援給付金の給付額)

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実際に、賃料減額の交渉は可能か?


政府の給付金による支援は、もちろん一定の効果はあるかもしれませんが、テナントを構える企業や個人経営の店舗オーナーにとっては、事業を継続していく上ではそもそもの賃料を減額できるか否か(賃料減額の交渉が成功するかどうか)が経営の大きな課題となりそうです。

店舗のオーナーが不動産オーナーに対して家賃交渉を行う上で、法律問題はつきものです。ここでは、家賃減額交渉を行う前に、知っておくべき不動産にまつわる法律的な部分を分かりやすく解説します。
 

家賃契約の種類と内容を把握しよう


まずは、家賃契約の種類と内容についてみていきましょう。家賃契約の形態によっては、賃料減額が不可能なケースがあるので注意が必要です。
 

普通借家契約と定期借家契約


基本的に家賃契約は、以下の表のとおり「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらかで交わされています。
普通借家契約の場合は、賃料の減額交渉を行うことは可能ですが、定期借家契約の場合だと家賃交渉も含めて行えません。そのため、店舗オーナーが実際に家賃交渉を行う場合は、自分の賃貸契約内容がどちらの契約になっているの確認するのが先決といえるでしょう。
普通借家契約の場合
家賃の変更 家主の了承があれば、契約の期間内でも家賃の交渉・変更は可能
契約期間 1年以上の設定
更新 正当な理由がないと更新は続く
定期借家契約の場合
家賃の変更 契約期間内の家賃交渉・変更は不可
契約期間 自由に家主が設定
更新 契約期間満了で終わる。
更新の場合→再契約となる。
 

民法上、不動産オーナーは交渉を拒否できない


家賃の変更を行う際の法的な根拠は、民事法の「借地借家法第32条」にあります。この条文は、賃借人に減額請求権、賃貸人には増額請求権を与えており、賃料の減額を家主が承諾すれば家賃の減額は可能となります。その際、条件や金額に対しての合意がもらえなければ民事調停から訴訟を行うことになります。

また家賃交渉の中で気になる家主との関係は、賃借人は「着地借家法」で保護されているため、賃貸借契約の期間が満了となり、賃貸借契約の更新に合意ができなくても契約自動的に更新されます。万が一、賃貸人から立ち退きを迫られたとしても、正当な理由がない限り更新は続き退去する必要はありません。このように法律では、賃貸人よりも賃借人の立場が強いので「普通借家契約」を結んでいる場合、家主は賃料の減額交渉を拒否できない立場にあるのです。

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とはいえオーナー側の経営状況も考えるべき


「普通借家契約」を結んでいる場合、法律上では賃借人の方が立場が強いため、賃料の減額交渉は可能と言えども家主であるオーナー側の経営状況も考慮することは大事です。日頃から家主と良好な関係を築き、交渉にあたることがベストといえるでしょう。またその際は、賃料を減額・免除した不動産オーナー側が利用できる支援制度の情報も調べて交渉材料とするとスムーズな交渉が期待できるでしょう。
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家賃交渉がしやすい時期やポイント

個人の場合も法人の場合も家賃交渉のしやすい時期などのいくつかのポイントがあります。以下でその具体的なポイントをご紹介していきます。

閑散期を狙う

賃貸物件の契約においても、繁忙期や閑散期があります。一般的な引越しシーズンとされる1月から4月にかけては繁忙期とされています。そのため、こうした繁忙期以外の閑散期を狙うことも重要なポイントになるでしょう。

物件の相場をチェックする

個人でも法人でも重要なのが「家賃相場」を把握するという点です。周辺地域の家賃相場を把握して、それよりも高い場合は交渉がよりしやすくなります。
オーナーとしても空室になることは避けたいところなので、相場を踏まえた適正な家賃を提示することで検討する余地が出てくるでしょう。

オーナーとの関係性を踏まえた交渉を

家賃交渉をする場合、オーナーにとっては少なからずデメリットが生じることになります。そのため、オーナーの立場に立って、交渉を行うようにしましょう。
言葉の選び方や、今後もオーナーさんの物件の契約を継続したい考えであることも伝えながら、オーナー側にも納得して対応してもらえるような交渉を心掛けたいところです。
新型コロナウィルスが各業界に打撃を与えています。これはオーナー側にも言えることでしょう。そのため、オーナー側の状況にも配慮した姿勢も家賃交渉において重要になってくるでしょう。

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家賃交渉を成功に近づける2つのコツ!


ここでは、実際に家賃交渉を成功に近づけるコツやおススメのサービスを紹介します。
 

減額・支払い猶予の理由は、客観的に納得できる内容にする


家賃交渉を行う際、家賃の減額や支払い猶予の理由について、客観的に納得できるような内容にすることが重要といえます。とくに今回の状況では、新型コロナウイルスにより、店舗の売上が減少したため、コスト削減などの経営判断について具体的な数値を用いて家賃交渉を行う必要があります。

最低でも以下の賃料減額に関する提案パターンを用意して、どこを削減したいのか明確にしたうえで交渉にあたるといいでしょう。

①単純賃料減額
 現在の賃料の〇%、もしくは〇円の削減を希望

②期間限定減額
 〇ヵ月限定で現在の賃料の〇%の削減を希望

③敷金・保証金の一部を返還
 上記①・②のパターンが難しい場合には、キャッシュを確保する
 

②「家賃交渉サービス」を使うと賃料削減成功率80%!?

実際に家賃交渉を行うにしても、ある程度の不動産に関する知識が必要となり、自分では交渉可能か判断するのが難しいとお困りの方も多いでしょう。そんな場合は、ワイズクラウドがおススメする「家賃交渉サービス」を利用するのも一つの方法です。

>>賃料適正化サービスとは?利用するメリット・デメリットを徹底解説
 

「家賃交渉サービス」とは?


「家賃交渉サービス」とは、賃貸物件のコストが適正化どうかをプロが無料で診断し、適性な価格にするための交渉を行うサービスです。家賃交渉をプロに任せることで、不動産に関する専門的な知識をもとに交渉にあたることができ、必要なデータや家主を説得させることのできる根拠に基づいた提案なども行えます。

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「家賃交渉サービス」を利用する3つのメリット

 
①適性診断は無料!賃料削減できたときのみ支払い

「家賃交渉サービス」の適正診断は無料です。完全成果報酬型となっているので、賃料を削減できた場合のみ費用が発生し、もし減額できなかった場合は費用は0円となります。そのため気軽に依頼できる点は大きな魅力といえるでしょう。
 
②賃料の削減成功率が80%

「家賃交渉サービス」を利用した企業や店舗の賃料削減成功率はなんと80%を誇ります。各種専門家との連携により根拠に基づいた資料を作成することが可能なので、自分で家賃交渉を行うよりも家主へ説得力のある提案が行えます。
 
③家主との関係も配慮してくれる

自分で家賃交渉を行う場合、家主との関係が悪化しないか心配になる方も少なくないでしょう。「家賃交渉サービス」は、借主だけの視点でなく家主の視点も踏まえた上で両者が利益となる交渉を行うように配慮してくれます。直接交渉を行うことに不安がある場合は、このような点もうれしいポイントといえるでしょう。

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店舗ですぐに実践できるコスト削減方法!


新型コロナウイルスの影響により厳しい状況下に置かれた店舗の経営を守るには、家賃以外のコストにも目を配り削減に徹することが重要です。ここでは、店舗で今すぐに実践できるカンタンなコスト削減方法について紹介します。
 

コスト削減方法①電気代の削減


店舗ですぐに実践できるコスト削減方法の一つに、新電力への切り替えを行い電気代を削減する方法が挙げられます。現在では契約できる新電力会社は500社以上もあり、利用する環境や用途に合ったプランを選択することで店舗の電気代が年間数千円から数万円削減されるケースも少なくありません。とくに店舗や法人に圧倒的な人気を誇る「ハルエネでんき」では、導入事例として年間想定削減額160万円という店舗もあります。新電力への切り替えは、手続きもカンタン&スムーズなのですぐに実践できるおススメのコスト削減方法といえるでしょう。

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コスト削減方法②ガスの切り替えでコスト削減


プロパンガスの自由化は以前より始まっていましたが、都市ガスの自由化も2017年4月より開始。各社強みを活かしたサービスを展開しています。都市ガスはもともとの金額が安く設定されていることが多く、ガスの金額だけでは各社ともそれほど違いはありません。しかし電気とガスを一本化するセット割が適用になる会社などもあります。光熱費を見直す際は、ガスとあわせて電気をセットで見直すとさらにお得に削減できるでしょう。

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まとめ


今回は、新型コロナで苦しむ店舗経営者に向けて、店舗を支援する「家賃支援給付金」について詳しく解説するとともに、家賃交渉を行う際に必要となる知識や賃料減額の交渉のコツなどを分かりやすく解説しました。家賃の交渉において大切なことは、不動産オーナーと店舗経営者の双方にとって一緒に乗り越えるべき壁という共通認識を築けるかどうかという点です。もし、自分ではなかなか家賃交渉できないという場合は、「家賃交渉サービス」を利用してプロに任せてみるのもおススメですよ。ぜひ参考にしてみてくださいね。

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